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共有名義で離婚、売却

実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却するにはどう進めれば良いですか。

そうですか・・・
離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。 購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？

お気持ちは理解できますが、そうなんです。もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

何か特別な手続きが必要なのですか？

住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。 お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか？

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

なかなか難しいかもしれませんね・・・

一番お勧めの方法としては、家を売却することです。売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

そうですね。それでは査定をお願いします。<

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが？

はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から３０００万円を控除することができます。

それは昔からあった制度なんですか？

2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

最近の話なんですね。なぜできたんですか？

少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。

空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか？

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。
１、昭和56年５月31日以前に建築されていること
２、区分所有建物登記がされている建物でないこと
３、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
になります。

昭和56年より以前の建物なんですね。

はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。

区分所有建物というと？

建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、マンションなどが分かりやすいと思います。

一人で居住していたものでないとダメなんですね。

はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。

逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか？

老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。

賃貸で貸したりしていた場合はどうですか？

事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。

その要件を満たせば適用ですか？

いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか？

いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

期間が限られているんですね。

はい、そうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

これはかなり難易度が高そうですね。

相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。

わかりました。有難うございます。

居住用財産の3000万円特別控除

マイホームを売却した時の税金て、何か特例があるんですよね？

はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する事が出来る特例があります

3000万円ですか。それは大きいですね。

ですので、この特別控除を受けるためには様々な要件があります。

では、その要件を教えてください。

はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却する事です。

では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか。

賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。

建物が古くなって、解体した場合はどうですか。

取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし、建物がある場合と異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので、注意が必要です。

その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？

所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。但し、売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は、適用が受けられません。

例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？

『特別な関係』の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当する為、適用外となります。

共有の名義だったら、だれか一人が特例を受けれるのですか。

共有名義の場合は、所有者それぞれが3000万円の控除を受ける事が出来ます。

計算してみて、3000万円を控除してプラスが出なかったら、手続きしないでも良いのですか？

いいえ、この特例を受けるためには確定申告することが必要です。

かなりありがたい特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。

但し、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので注意が必要です。

他に注意点はありますか。

この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。不動産の担当者への相談だけでなく、税務署へ確認されることをお勧めいたします。

わかりました、有難うございます。

専任媒介、一般媒介どっちがいい？

売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますがどちらいいでしょうか。

まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。それぞれの媒介契約の特徴を把握したうえでお客様にあった媒介契約を選ばれたら良いかと思います。

そうなんですね！それぞれの特徴を教えて下さい

まず一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。複数の会社の競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。また、一般媒介は不動産業者が見ることのできるサイト、レインズへの物件情報登録の義務がありません。レインズに登録することは、広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、中には、物件を売りに出していることをあまり知られたくないという方もおります。その場合は、レインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

複数社に依頼できるのは良いですね

そうですね、ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。なので売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握する事ができません。また複数の会社と契約するということは、不動産会社にとしては、一生懸命営業をしても最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。そのため、駅チカ物件や築浅物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず、売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。

所有している物件の状況やエリアによって、おすすめの媒介契約があるんですね！
次に専任媒介契約の特徴を教えて下さい。

専任媒介契約の特徴は、不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。例えば、A社と専任媒介契約を結んだ場合、A社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので、状況が把握しやすく、一般媒介契約よりも手間が少ないです。特に空き家などの場合は鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がおすすめです。

手間が少ないのは良いですね、ただ1社だとちゃんと販売活動してくれるか不安ですね…

ご安心ください、不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から７営業日以内にレインズに登録し、2週間に１回以上売主に対して販売状況を報告することが義務づけられているので売主は不動産会社の活動状況が把握し易いです。ただおっしゃられたように不動産会社１社の販売力頼みになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

活動状況を把握できるのは安心ですね、ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが…

はい、最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。ただその場合は「専任媒介」をおすすめします。というのも不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、確実に売却したい方に寄り添うことができる専任媒介契約が良いのです。売却成功のポイントは信頼できる不動産会社そして信頼できる営業マンに出会うことです。

買取と仲介、どちらがいいの？

よく、不動産会社のチラシに「買取」とありますが、通常の「仲介」とは何が違うんですか？

はい、買取りは不動産売却の「金額」と「資金化のスピード」が違います。

「金額」と「資金化のスピード」ですか？

はい。そうです。まず金額ですが、買取を選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、物件にもよるのですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の七割以下になります。

７割以下ですか！？ずいぶん安くなるのですね

そうですね、その代わり、買取りを選択された場合、 契約から引渡しも最短２週間程度で売却金を取得できるメリットもあります。 また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、購入者に「契約不適合の責任」を 負わされたくない方にはおすすめです。

そうなんですね。金額が安くなる以外、デメリットはありますか？

そうですね。金額が最大のデメリットです(笑)

わかりました。ではなぜ、買取は金額が安くなるのですか？

はい、それは、買い取った不動産を高く売るからなんです。

高く売れるのでしょうか？

一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば、開発したあと分割して販売するケースが多いです。このように付加価値を付けることによって、その不動産の価値を高めていくのです。

そうなんですね。買取りを選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか。？

はい、買取りを選択した方が良い場合は５つです。
①　早期に不動産を現金化したい
②　売却を誰にも知られたくない
③　売却後に買主へ責任を持ちたくない
④　相続した土地で、そのまま市場に出すと買い手が限定されそうな土地
⑤　築古の家で、このままでは売却は難しそうな物件
以上の５つは「買取り」を選択される場合が多いです。

では、「買取り」を選択しない方が良い場合を教えてください。

はい、「なるべく高く売りたい場合」や、「売却に時間を掛けられる場合」は買取を選択する必要はないと思います。

わかりました。ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか？

買取りに関しては、全ての会社が出来ることではありませんので、詳しくは不動産会社の担当者にお尋ねください。

住みながらでも売れるの？

売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？

はい、できます。

そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。

確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？

そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。

住み替えですか？

はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。

そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。

最悪のケースって何ですか。

はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。

それは。嫌ですね。

はい、出来れば避けたい事態ですが、実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースは たくさんあります。

それを避けるためには、どうしたら良いですかね？

次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。

なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。

そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、次の住替え先を決めれるメリットがあります。心と懐に余裕が出来ますよね。

他に何か注意することってありますか。

そうですね。購入検討者がウチの見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。

わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

はい。その方が良いと思います。

古い家を高く売るポイント

古い家は売れるのでしょうか？

はい、もちろん大丈夫です！築年数が経った家でも、リフォームや建替えをされる方もおられますので、問題ありません。

そうですか。知り合いから古い家の場合には、「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって、購入希望者様が増えることが多いです。その結果、高く売れるケースもあります。また、建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。

分かりました。ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

はい、あります。更地にして売却する場合、３つ注意ください。
①家などの解体費用を出す必要があります。
②固定資産税の軽減が受けられなくなります。
③隣の土地の所有者との打ち合わせです。
の３つです。

詳しく教えてもらえますか？

はい。まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。数十万から数百万かかる場合があります。続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。
最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、注意が必要です。

更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

はい。その場合もあります。

それはどの様な場合でしょうか。

はい。更地にせず、そのまま売却した方が良いのは、５つあります。

詳しく教えて頂けますか？

はい。まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。
２つ目　古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。
３つ目　解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。
４つ目　解体費用が著しく高い場合です。
最後は、手元に解体費用がない場合などです。
このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

はい。その方がよいですね。

住宅ローンが支払えない場合

住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、50人に１人は返済が困難になると言われています。最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか？

そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

その他にありますか？

はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

分かりました。逆にやってはいけないことはありますか？

はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

なるほど。放置してしまうと良くないのですか？

はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

競売ですか？　それは大変ですね。

はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

その他に何かありますか？

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、「相談」をしていこうと思います。

はい、その方が良いと思います！

おすすめの不動産会社

現在、日本の不動産会社ってどの位あるのですか？

おおよそ、12万業者ありますね。

１２万！そんなにあるのですか？実際、どの会社に相談するか迷いそうですね。

そうですね。ですが、不動産の相談をする際に、いくつかチェックをして頂ければ、ピッタリの会社が見つかると思いますよ！

それはどんな会社ですか？

はい、一口に「不動産会社」といっても、いくつもの業態があります。売買、賃貸、管理、分譲など様々です。不動産会社も専門分野がありますから、全てに対応できるわけではありません。

そうなんですね。では、売買で相談したい時には、どの会社に相談したら良いですか？

そうですね。売買でも購入か売却か、にもよりますね。

それでは、売買で購入する場合はどうでしょうか。

その場合であれば、購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。また、ネットで物件掲載が１社しかしていない場合には、売主から直接依頼をされていることも考えられるので、 条件面での交渉もしやすかったりします。

では、売却を依頼する時はどうでしょうか？

それでしたら、その会社のホームページをチェックし、「経営理念」や「社員紹介」などがしっかり掲載されている会社はお客様対応もきちんとしている会社が多いですね。

最近では、まとめて不動産会社へ依頼を出来るサイトも増えてますが、どうなんでしょうか。

そうですね。簡単に依頼できるからこそ、最低限、依頼される会社のホームページなどを確認する必要があると思います。

他にチェックすることはありますか？

最近では、売却専用のホームページがある会社も増えております。売却方法や実績なども掲載されている場合もありますので、役に立ちます。また、そのような会社は売却に慣れていますので、安心して相談できると思います。

不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。

はい、その方がよいですね。

わかりました。他にはありますか？

仲介手数料無料を謳う会社は注意が必要です。不動産という大きな買物で手数料を無料にするには、相応の理由があります。安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方がよいですね。

仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、全て疑った方が良いですか？

売買の場合には、引渡し後も関係性は続きます。全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので、気を付けて頂きたいなと思います。

売却時のトラブル【境界明示義務】

不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

はい、不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

境界って何ですか。

法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？

はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

そうですよね、境界標が無かったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？

はい、境界に関するトラブルを防止する為、一般的な売買契約書には『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。なお、境界標がないとき、　売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。

それなら安心ですね！境界標はどうやって設置するのですか？

はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。

土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるのですか？

いえ、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

合意が得られない場合はどうなるのですか？

最終的には裁判で解決することになるのですが、『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することが出来ます。