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老朽化した建物建て直しのメリットデメリット

自宅が古くなってきたので建て替えを考えています

新しく建て変えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。ただ建て替えにはメリットデメリットが存在します。それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう

そうなんですね、それぞれのメリットデメリットを教えて頂けますか？

はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり、
・土地を探す手間が省ける
・慣れた土地に住める
・今までの家の不満を解消できる
・建て替えローンが利用できる
これらがメリットになります。

それぞれ詳細を教えて頂いていいですか。

はい、まず一つ目の「土地を探す手間が省ける」ですが、これまで住んでいた家を建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。ですので金銭面と時間を一気に減らす事ができます。

土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね

そうですね、次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。

確かに新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね

そうですね、次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですがこちらは今まで不満だった間取り、さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。

今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね

はい、そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心です。

大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。そうしたら次にデメリットを教えて頂けますか？

はい、デメリットは大きく4つあります。 ・建替え中は仮住まいが必要
・建て替えができない場合もある
・解体工事が必要
・滅失登記が必要
これらがデメリットになります。

それぞれ教えて下さい

はい、一つ目の「建て替え中は仮住まいが必要」ですが、建て替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業があります。ですので、解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。

住みながらの建て替えは出来ないですもんね。そうしたら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね

そうですね、また引っ越しも2回必要になります。その点も踏まえて、資金計画を立てる必要があります

確かに！それは盲点でした・・・

気づかないところで思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。

わかりました！そうしたら次は建て替えできない場合があるという事ですが、現在家が建っているのに そんなことがあるのですか？

はい、今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。 それを「再建築不可物件」といい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。

そんなケースがあるんですね・・・ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか。

はい、「前面道路が建築基準法の道路でない」「敷地が道路に２ｍ以上接していない」場合、再建築不可の物件の条件に当てはまります。この辺りは建て替えを検討される際にはきちんとご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います

わかりました。それでは解体費用が掛かるのは何となく分かるのですが、具体的にどのくらいかかるのでしょうか。

はい、解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして「坪単価×延床面積(坪数)」があります。しかしこれはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、しっかりと見積もりを取りましょう。

家の状態によって解体費用が違うんですね・・・わかりました。それでは最後の滅失登記とは何でしょう？

滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと、滅失登記には申請義務があるため、怠ると10万円以下の過料と言う罰金を払う場合等があります。

罰金ですか！？それは大変ですね

そうですね、滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなければなりません。なので、滅失登記は建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。

わかりました、建て替えするのもいろいろと気を付けないといけないポイントがあるんですね。

はい、なので建て替えやお住み替えを検討される場合はまずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。

わかりました、ありがとうございます。

市街化調整区域の物件の売却

市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合と何か違うのですか？

はい。不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができませんので、売却が難しい場合が多くなります。

建物が建てられないんですか？私の実家は市街化調整区域内にあるのですが・・・

そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や建築確認を取って建物を建築、あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えられたのだと思います。 既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。

そうなんですね。何か注意点はありますか？

はい。まずはその建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。しっかりと建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築することができます。ただし、建築できる人が限定される場合もありますので注意が必要です。例えば、農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められたもので、一般住宅として再建築はできません。

もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか？

その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。地域によっては、家の敷地同士の間隔が50m以内に50戸以上連続している場合、建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。

その他に違いはありますか？

不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、原則として調整区域では都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。

メリットもあるんですね。

そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきますので、お気軽にご相談いただければと思います。

長期間売れない不動産の対策

不動産が長期間売れなくて困ってます。どうすればいいですか？

物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。では、なぜ買い手がいないかというと、需要とのギャップがあるからです。しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。

それはなんですか？

１．販売価格が不適切である
２．物件自体に何らかのマイナスポイントがある
３．不動産会社選びに失敗している
この3つです。

それぞれ詳しく教えてもらえますか？

はい、まず一つ目の販売価格は、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。なぜ割高になるかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、売主の希望価格を優先していたりするからです。

確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします・・・でも不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼したんですが・・・

不動産会社は、他社に先んじて売主と媒介契約を結びたいと考えています。そこで、売主に選んでもらいやすいように、売主の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。

そうなんですね、査定書の提示金額が高いだけの理由でお願いするのはいけないという事ですね・・・

そうですね、売却を依頼する場合にはしっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。

わかりました！では次に「物件にマイナスポイントがある」というのはどういうことでしょうか。

はい、売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。

確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね・・・

そうですよね、売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。

わかりました。それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について詳しく教えて下さい

はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。

そうなんですね、では思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。

そうですね、ただいきなり変更するのではなく、ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか。

その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。

そうですね。それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては、 ・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する
・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す
・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す
・不動産会社そのものを変更する
以上のポイントを意識していただければと思います。

わかりました。ありがとうございます。

私道に接して建てられた家を売却する場合の注意点

相続予定の実家があるんですが、親に「家の前の道路は私道ではあるが、相続した後に建替えや売却をすることはできるはずだ」と言われていたのですが、私道とはいったいどういうものなんでしょうか？

まず道路は「公道」と「私道」に大きく分けられます。公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。一方、私道とは、個人等が所有・管理している道路のことです。

たしかに私道は「わたしの道」という字ですしね

はい、次に一般的に私道は、個人が単独で所有しているか、複数の個人が共同で所有しています。

複数人で所有している場合もあるんですね。親が言っていた建替えは問題ないのでしょうか？

公道でも私道でも、敷地が2m以上その道路に接していれば、建物の建築許可は得られます。

よかった・・・

ただ、法的には建築が問題なくできる敷地でも、建築の工事を行うことができない場合があります。

えぇ！？なんでですか？

私道は維持管理も個人の責任と負担で行います。例えば、複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化してしまったりした場合などは、私道の所有者が共同して補修や交換をします。

たしかに個人で所有しているので、それは必要ですよね

はい、そのため、私道の持分を持っていない人が、いざ建物を建替えしたり、上下水道管の引込みをしたりする場合、勝手に道路を掘ったり、工事車両を通行させることはできません。

その場合どのようにすればいいんでしょうか…

私道の持分を持っている所有者全員からの「道路掘削承諾書」や「通行承諾書」等のいわゆる「許可」が必要になります。

なるほど所有者の方達から許可を頂ければいいんですね！！

はい、ただ私道の持分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば、承諾書を得ることも可能ですが、多額の承諾料を要求されることもあります。また、近隣との仲が良くないなどの理由で承諾が得られないケースもあります。そうなると、せっかく建築の許可を得ることができても、工事自体ができません。

その場合、建替えができない・・・ということですよね？

はい、そうですね。また建築ができない不動産では、売りに出しても買う人がいないということになってしまいます。

どうしたらいいんでしょうか？

親御さんが元気な間に解決しておくことがベストですね。私道で最も大きな問題は、承諾許可が取れないという事です。親御さんの代では、近隣との付き合いもあるため、このような問題があっても解決できる可能性が高くなりますが、子ども同士の代になると、近隣関係も希薄になり、かんたんに承諾してもらえないことが少なくありません。

確かに親は近隣同士仲がいいけど、私は正直あまり付き合いがないです・・・

そうですよね。ですから相続予定の不動産問題は、早めに把握し、解決方法を探る必要がありますが、親御さんが元気な間に解決できるように、日ごろから親子のコミュニケーションを持ち、問題を共有しておくことが大切です。

先延ばしにしがちだけどきちんと話あってる方がいいですね！

はい、特に私道の問題は、法律的に複雑で人間関係も絡んでくるため、お近くの不動産会社など専門家のサポートを受けながら早期に解決を図ることをおすすめします。

分かりました！ありがとうございます！

越境物

自宅の売却を考えているのですが知人から「越境」に気を付けた方がいいよと言われました。越境について具体的に気を付けた方が良い点を教えて下さい。

まず、隣地への越境物がある場合、新しい買主は、隣地所有者から、越境物の撤去や、不法行為に基づく損害賠償請求を受けるおそれがあります。

反対に隣地から越境されている場合はどうなりますか？

はい、隣地からの越境物がある場合には、その撤去のため新しい買主の建築工事が遅れたり、土地の利用が制限されるリスクがあります。

なるほど、それぞれにリスクがあるんですね、これらのリスクを回避する方法はありますか？

そうですね、リスクを回避するために売買対象となる土地に関し、隣地への越境物がある場合は越境物を撤去してから、反対に隣地からの越境物がある場合は、隣地所有者に越境物を撤去してもらってから売買契約を締結するのが、望ましい対応です。

うーん、なかなか難しいですね・・・

たしかに越境物の種類によっては撤去などが難しい場合がありますよね、そういった場合、隣地所有者と越境に関する協定書（覚書）を取り交わし、予め紛争リスクを解消しておくか、越境状態を十分に調査し、新しい買主に対し、越境物の存在について正しく説明するようにしましょう。

それなら出来そうですね！！ちなみに越境はどういったものがあるのでしょうか？

越境物の種類としては、一般的に、ブロック塀やフェンス、擁壁、物置、エアコンの室外機、出窓などです。このほかにも、空中では、屋根のひさしや雨樋、電線があり、地中では、建物の基礎や給排水管などがあります。

木なども越境物ですか？

そうですね、ちなみに竹木について民法では、「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。」、「隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。」と定められてます。

枝と根で扱いが変わるんですね！

そうですね枝と根とで取り扱いが異なり、根については、自ら切り取ることが出来るわけですが、無断で切り取られて枯れてしまったなどと因縁をつけられるトラブルを避けるため、隣地所有者と話し合いを進めていく方がいいですね。

分かりました！ありがとうございます。

不動産を売却する時、仲介業者を通すメリットは何？

仲介会社を通じて不動産売買を行うと、仲介手数料が必要となりますよね。

そうですね、仲介を依頼すると、仲介手数料がかかります。

仲介手数料を支払ってでも、仲介会社を通すメリットって何ですか？

手間を省けることはもちろんですが、取引の安全性や公平性を担保することです。まず、売却をしようと思うと物件について調査をしなければなりません。ですが、何を、どこで、どのように調べないといけないのかはわかりませんよね。

確かによくわからないです。

次に、その調査を基にして不動産の査定を行います。

相場は路線価やチラシに載っている他の物件からおおよそわかりそうな気がします。

路線価の他にも公示地価などが公表されていますが、路線価は相続税の計算の為の価格であり、公示地価も実際に売買される金額とはイコールになりません。また、土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されてません。チラシなども、売出している価格であって、実際に成約した価格では無い事が多いです。

本当の査定額はなかなか簡単にはわからないんですね。

そうですね。次に、売却をスタートして、不動産を買いたい方はどのように物件を探されるでしょうか。

ネットを見て探す方が多いのでは無いですか？

そうですね、最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。ポータルサイトに掲載するには、費用が必要となってきますし、個人ではそこに掲載することができません。

そうなんですか。買いたい方を探す為に費用が掛かっているんですね。

少しでも多くの方に物件を知ってもらい、希望者を見つける事が重要です。ですので、チラシ等の紙媒体でも販売活動をしています。

確かに不動産の広告は良く目にしますね。

さらに、購入希望者が見つかった時、公平な条件交渉をするには専門家の第三者が必要です。条件がまとまると、契約前に宅地建物取引業法に基づき、購入者に重要事項説明が必要ですし、売買契約書には様々な事を想定した約款や特約も必要です。

先ほどの調査でわかったことや取引条件について記載されている書類ですね。

購入者の多くが住宅ローンを利用すると思いますが、ほとんどの金融機関は申し込みに重要事項説明書を必要書類としています。

購入する方の為でもあるんですね。

そうです。その他にも、抵当権が設定されている場合の抹消手続き、変更や所有権移転といった登記を依頼する司法書士の手配や諸々の調整など、引き渡しに向けても多くの手続きが必要になります。

それは専門家が必要となりますね。

不動産を取り扱う宅建業者には免許が必要ですし、その従業員には国家資格である宅地建物取引士の有資格者の人数が定められています。売却成功に向けて、専門家である仲介会社にご依頼されることをお勧めいたします。

わかりました。有難うございます。

境界標が見当たらない場合、どうすれば良いの？

売却しようか検討している土地なんですが、境界標が見当たらないんです。

その物件はこれまでに測量を行い、境界標が設置されていましたか？

過去に測量を行ったと聞いた事はあるのですが、相続した土地で詳しくはわからないのです。

土の下に埋めれていたり、側溝のふたで見えていない場合などがあります。建て込んでいる場所などでは、ブロック塀の上など、思いもよらない場所に設置されていてなかなか見つけられないといった事もあります。

分かりやすいものだと思って、そこまで見ていませんでした。

境界標を設置している場合でも、建築工事や外構工事、道路工事などで境界標が飛んでしまっているケースもあります。これだと思ったものが、本件と異なる境界標であるといったこともあり得ます。

探すのも大変なんですね。どうすればよいのでしょうか。

ご売却をお考えでしたら、まずは不動産業者にご相談されると良いと思います。土地や戸建ての取引に長けている不動産業者や担当者でしたら、謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。

仮に境界標が無かった場合はどうなりますか。

元々なかった場合は設置、無くなっている場合は再設置となりますが、土地家屋調査士が資格をもって行う業務になります。その場合も、不動産業者がご紹介してくれると思います。

まずは相談してみます。有難うございました。

実測清算取引とは

土地の取引を行う時、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか。

はい、程度の差もありますが、異なることはあります。

そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか。

公募取引と言い、登記簿面積に基づいての取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、小さくなれば単価は上がります。

それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。何とかならないんでしょうか。

そういった場合には、公募取引ではなく実測清算取引とすることがあります。

実測清算取引ですか？どのような取引ですか？

例えば、公募面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。㎡単価は10万円です。
公募取引の場合、実際の測量の結果土地の面積が90㎡になっても、110㎡になっても売買価格は1000万円であり、㎡単価が上がったり下がったりすることになります。
これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。
この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。
売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は110㎡×㎡単価10万円で1100万円、90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。

なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！

但し、メリットだけでなく注意も必要です。

どういった事に注意が必要ですか。

予想以上に大きくなった場合などは買主の資金計算に影響が出る事があります。測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。

確かにそうですね！

その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行う方が良いのか、不動産の担当者に相談されるのが良いかと思います。

わかりました。有難うございます。

建物の価値はいつまである？家の状態に応じた売却方法とは？

現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？

具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされています。

えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？

そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。

たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね

そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です。ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。

47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・

そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。

なるほど・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？？

いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。

そうなんですね！では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？

人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。

私も現在住んでいますしね

はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層をターゲットに売却を検討してみましょう。

そのようなお客様はいるのでしょうか？

実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

分かりました！ありがとうございます！

売却するタイミングは相続前？相続後？

売却するとしたら相続前と相続後、どっちが良いのかそれぞれのメリットを教えてもらえますか？

相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う続」などと言います。遺産の分割方法を巡って親族間でもめる事が多くあります。特に不動産は、将来その不動産の必要性や処分の価格・時期などで意見が分かれる事が多くあります。

よく、ドラマなんかでもありますよね。

その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合、それらの不安要素は無くなります。また、相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がない為、売り急ぎで安く売却する必要もありません。

売り急ぐと、価格を下げざるを得ないですよね。

相続人の中には、それらを嫌がったり思い出のある実家の売却自体を嫌がる事もあります。足並みが揃わないと、売りたくても売れないと言う事があります。相続前であれば、名義人の意志で売却をし、相続人の相続税資金を用意することが可能です。

なるほど。では相続後に売却する場合のメリットは何でしょうか。

相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、これは時価と言われる実勢価格より低くなっています。その為、相続財産の評価が現金の場合より低く、相続税額が割安になることがあります。

評価額の違いですね。

また、相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ、譲渡所得税の節税に繋がります。相続しても、所有期間は引き継ぎますので、譲渡所得税が短期か長期かに関わる場合は、相続後の方が有利ですね。

相続前と後、どちらもメリット・デメリットがあるんですね。

相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れている事が問題として、認めないというケースも出てきています。

そういう事もあるんですね。

相続前と後の売却、どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。もしもの時の為に、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをお勧めします。

分かりました。有難うございます。