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住宅ローン返済中に転勤。賃貸に出しても大丈夫？

マイホームを一昨年購入したばかりなのに転勤になりました。住宅ローンもまだまだ残っているので転勤から戻ってくるまでの数年間だけ、賃貸するにはどうしたらいいですか？

持ち家なので誰かに貸すのは自由だと思いがちですが、住宅ローン支払い中の場合は注意すべきことがあります。

どのような点を注意すればよいですか？

まず、大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは、基本的にできません。

え！？そうなんですか！？

はい、そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。そのため、契約者やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまうのです。

契約違反ですか・・・それはだめですね。

誰かに貸したいということであれば、アパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。ただアパートローンなど不動産投資目的の融資へと切り替わると金利は高くなり、毎月の返済も高くなることで総支払が増え、結果的には賃料ではまかなえないこともあります。

うーん、月々の支払いが上がるのは嫌だなぁ

借入先の銀行によっては、転勤という理由で、住みたいのに住めないという「やむを得ない事情」を考慮し、住宅ローン返済中のお家を賃貸することを認めているケースがあります。

銀行に相談ですか…黙って貸してもばれないんじゃ…

確かに金融機関に連絡しないまま「こっそり貸そう」と考える人がいます。ただ、これはとてもリスクがあります。黙って誰かに貸している時点で「契約内容に変更があったのに連絡してこない」ことは、最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借契約違反です。

え、契約違反ですか・・・その場合どうなるんでしょうか？

金融機関によっては違反を理由に、借り換えどころか「一括で返済してほしい」と言うこともできます。

一括で返済ですか！？そんなことになったら・・・とても考えられないです

そうですよね、なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。

他に何か注意しなければいけないポイントはありますか？

転勤で家を貸す場合、住宅ローン控除を受けられないことにも注意が必要です。

え、そうなんですか？

はい、住宅ローン控除の適用要件はマイホームの新築、取得又は増改築等をした日から6ヶ月以内にその者の居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて住んでいることと定められています。

はい・・・つまり？

つまり、ローン契約者本人、もしくはその家族が持ち家に住んでいるということが必須条件なのです。

住宅ローンの要件と似ていますね！

そうですね、なので転勤で誰かに貸す場合は、この適用条件に当てはまらなくなり、住宅ローン控除は受けられなくなります。

なるほど・・・（ガックシ）

ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば、再び住むようになった年の翌年から 適用が受けられるようになります。

そうなんですね！それは良かった！！

そうですね！また賃貸ではなく売却という方法もあります。

え、買ったばかりなのに？

はい、転勤から戻ってきたときに、住むという明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが売却という方法もあります。

確かに・・・

もちろん、現在の住宅ローンの残高や、査定価格なども含めての判断になりますが賃貸だけではなく「売却」も一つの方法として検討いただければと思います。賃貸、売却併せてお近くの不動産会社にご相談ください。

わかりました！ありがとうございます！

不動産を初めて売るには何をしたら良いのか

自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、何をどうしたらよいか分からなくて。どうやって売却を進めて良いのか教えてもらえますか。

不動産の売却はそうあるものではないので、皆さん迷われますよね。そのために、我々不動産のプロがいますので、安心してお任せください。

そういって頂けると心強いです！

まずは、自分の不動産を確認することから始めてみましょうか。

自分の不動産を確認するとはどんなものですか？

はい。ご売却予定の戸建で生活をされているので、家の内装や設備は十分ご存知かと思いますが、初期の売却検討時に確認するのは「住宅ローンの残債」や「隣地との境界」「引き渡し時期」、についてです。それでは、いくつか伺っても良いですか？

はい！お願いします。

今、所有されている不動産ですが、ご自身で購入されたものですか？

そうです。もう。２０年以上前に買いました。

そうなんですね。その当時は、金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？

はい。そうです。銀行から融資してもらいました。

まだ、返済は終わってないでしょうか？

そうですね。あと、１０年近く返済は続くはずです。

残りの返済額はお分かりですか？

だいたい、１０００万円くらい残っていたと思いますが。

分かりました。

住宅ローンで借りた残りの金額は大事でしょうか？

はい。大事です！住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと、売却価格が残債務を下回る場合、売主さんが別途費用を捻出して、残債務を返済しないといけませんし、売却予定の不動産の抵当権も抹消出来なくなってしまう可能性があるためです。

わかりました。銀行に残りのローンの金額を確認してみます！

次に、購入時に前の所有者から、隣地との境界の明示は受けましたか？

えっと、だいぶ前なのですが、されたような気がします。でもよく覚えていません。

分かりました。購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので、書類を確認して頂けますか？　境界が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合には、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。

分かりました！書類を探してみます。

最後に、お引越しの時期は決まってますか？

まだ決めてないですが、売却が決まったら、すぐに引越しをしなければなりませんよね。

そうですね。売却が決まってから引越し先を決められる方もおりますので、今すぐ決める必要はないですが、引越し先やタイミングは予め決められていた方が、準備も捗ると思います。

分かりました。何となく、売却をするための項目もわかってきました。この後はどのように進めていけば良いのでしょうか。

はい。今確認をさせて頂いた事項と購入時の書類を準備の上、さっそく不動産会社に問い合わせをしてみてください。

分かりましたが、上手く話せるか自信がありません（笑）

大丈夫です！不動産会社はプロですので、皆様の不安もしっかり受け止めた上でアドバイスをさせて頂きます。もし、電話で上手く話せるか分からない場合、複数の不動産会社に一括で売却の相談を出来るサイトもありますので、こちらをご活用されると良いと思います。

分かりました！検討してみます！　ありがとうございました。

不動産売却の値下げのタイミング

売却中の物件の価格を変更する時に気を付けておくことはありますか？

まずは依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動をされているのかを確認する必要があります。しっかりと営業活動をおこなったうえで、お問合せやご案内の件数が少なければ価格を下げるという判断になりますので、むやみに価格を下げることはしないように気を付けていただきたいです。

一般的に営業活動はどれくらいで一通りのことができるのですか？

概ね一カ月です。ポータルサイトへ掲載し、不動産を探している方に直接アピールしたり、REINSという不動産会社が見れるサイトへ掲載し、他の不動産会社を通じて探している方にもご紹介されます。もちろん自社にご登録いただいているお客様へもご紹介しますし、チラシでの広告活動をする会社もあります。それらが一定範囲まで告知できるのに一カ月くらいです。

値下げをする場合はどれくらい下げるのですか？

例えば2,000万円の査定価格に対して、2,280万で売却スタートした場合、1カ月間売却活動をした結果ご案内の数等の買主候補の引き合いが想定より少なければ、概ね5％の100万円値下げすることを提案します。

けっこう大きく値下げするんですね！？

確かに大きく下げることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いですので、その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、例えば50万円の値下げでは引き合いに変化があまりありません。

改善されなければ意味がないですもんね。

そうなんです。その後にさらに50万円下げて、合計100万円の値下げをしたことになっても、市場の中では2230万円の物件が2180万円になったと認識されますので、効果が薄いです。

なるほど。だから最初から５％の提案なんですね。

もちろんできるだけ高く売却できるように進めているのですが、そのために大きく値下げするんです。

1カ月で５％下げて、その後も売れなかった場合はさらに値下げするんですか？

そうご提案することが多いです。その時期になると、元々の査定金額を忘れてしまいがちなのですが、査定金額ぐらいまで下げることを提案します。

確かに私も今すでに査定金額を忘れてました

今お伝えしたのは一例にすぎませんし、もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので、柔軟に対応させていただきますが、一つご注意いただきたいことがあるんです。

どういったことですか？

売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではないということです。安く売ろうとしているのではないか、と思われたりするのですが、お気持ちはわかりますが、ご売却を担当している不動産会社は、できるだけ高く売却できるように努力をし、それでもご売却ができなかった場合に値下げの提案をさせていただいているんです。

高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。

確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいた責任がありますので。お話をまとめますと、査定額に対して１０％上乗せした場合、値下げのタイミングとしては1カ月毎に提案させていただき、概ね5％程が目安ということ。できるだけ高値でご売却する為に努力もした上でのご提案ということです。

不動産売却の疑問

不動産の売却を考えているのですが、他の方からはどのような質問を受けることが多いですか？

そうですね。ご売却の理由や経緯によっても異なるのですが、一般的には、どれくらいの期間で売却できるのか、売却にかかる費用はどれくらいなのか、今は売り時なのか、住みながら売ることができるのか等があります。

なるほど。確かにどれも気になることばかりですね。ちなみに今は売り時なのですか？

はい。今は売り時と言えます。コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。

そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。

はい。オンラインでご相談させていただいたり、実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、従来とは少しやり方をかえながらお手伝いさせていただきました。

そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？

そうですね。地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安となります。また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。

3か月よりも早く売れるということは、安く売却してしまったということですか？

確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういう事ではないのです。購入する不動産を探している方は、それぞれ家探しをスタートする時期が異なります。探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったと思っても、逆に売主様としては売却スタートをしてまだ間もないという事もよくあります。 不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいのです。よく不動産はご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。

なるほど。そういう事を予め知っておくのと知らないとでは気持ちの部分で全然違いますね。

そうですよね。そういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させていただくことはもちろんのこと、お客様に知っておいていただきたい事や注意点などを一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。

確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。

おっしゃる通りで、不動産売買において、「何がわからないかがわからない」まま売買を進めるのではなく、ご理解いただきたいこと等をしっかりと説明しながらお手伝いができる不動産会社を選んでいただくことが大事です。今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、その他にも多くの疑問がでてくるかと思いますので、お気軽にご質問ご相談いただければと思います。

売却の流れ

自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いのでしょうか。

ご売却の事情やスケジュールによって、売却の進め方が少し変わってくることもありますので、まずは不動産会社にご相談ください。住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。

なるほど。査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？

はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。

査定額はどれくらいでわかるのですか？

早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。良くご質問いただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物です。売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、最終的に決めていただくのは売主様となります。

売り出し金額が決まったら販売スタートになるのですか？

金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュール等も考慮して、ご売却を開始します。その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

売却活動が始まったら何かしておくことはありますか？

ご購入を検討されるお客様もいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたら、お部屋の掃除をしていただきたいです。また、検討される方は土日等に限らず、平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力いただければと思います。

どのような販売活動をされるのですか？

不動産ポータルサイトと言われる、物件探しをする方が利用するサイトに登録したり、レインズという不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど、広く広告させていただくことが一般的です。また、オープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。ご事情により、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合はご相談いただければと思います。

けっこう多くの方が見に来られるのですか？

一概には何とも言えないです。競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。なお、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させていただくこともあります。これは暗に安くするという訳ではなく、できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思ってください。

購入希望者が現れたらどうするのですか？

その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。売買金額、手付金額、引き渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。

契約が済めばひと段落ですかね。

いえ、ここからが大事なところです。引渡し日までにお引越しを完了させるのと、引渡し決済のご準備もありますし、買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は契約が白紙解約になってしまうこともあります。また、引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。

それはまだまだ安心できないですね。

最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。

生産緑地のこれからと2022年問題

生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか？

生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなっています。1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、営農義務が解除されます。そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。現在はその土地で農業は営まれているのですか？

いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。

生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、三大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予想されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地や将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。

その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか

そうですね。一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる会社に相談していただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が売却するのかによって状況は変わります。地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただければと思います。

取得費が分からない場合

不動産って、売却した時に税金がかかるんですよね？

居住用の不動産を売却した際など、様々な特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。

利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？

売却した額から、その不動産を取得した際の「取得費用」と売却の際の「譲渡費用」を差引して計算します。

売却は最近の事なのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。

確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続した場合などは何十年前と言う事は良くあります。

そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。取得費が分からないと言う事起きませんか？

不動産売却をされる方で、既に契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されている事もけっこうありますね。引っ越しの際に行方不明になることもあります。

それだと計算できないですよね。どうするんですか？

取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を「概算取得費」として計算します。例えば、1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。

ちゃんと想定されているんですね。でも、５％ってかなり低くないですか？

そうですね。例えば、いわゆるバブルと言われる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。

そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ている事になるんですか。

そういうこともあり得ますので、まずは良く探す事、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらう事をお勧めします。古い書類や専門的な書類で分かりづらい事もありますし、提携の司法書士に確認してもらう事などもできるかと思います。

それでも無い場合は諦めるしかないですか？

登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、『市街地　価格指数』を用いる方法などもあるようです。

方法はあるんですね！

全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえる事もあるかと思います。不動産の税金に長けた税理士と提携している不動業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。

なるほど、まずは相談ですね。

はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。

わかりました、有難うございます。

人に知られずに売却する方法

ご近所に知られずに売却したいのですが・・・

一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、これらをせずに売却したいということですね。

はい、周りに売出価格などが広まるのが嫌で・・・

この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。

業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね！それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。

しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。まずメリットに関しては物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売るときに自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。

デメリットは何ですか？

デメリットですが、一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うのではなく再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているので、そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。一般的に、仲介価格の７割以下での買取になることが多いです。

そうなんですね、他に周りに知られずに売却する方法はありますか？

広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、決して飛び込みのお客様は多くありません。基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。 なので「絶対に知られたくない」という場合は「業者買取」をお勧めします。

査定価格と売出価格

自宅の査定を依頼したら「査定価格」を提示されたのですが、この金額で売り出ししないといけないのですか？

いえ、「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

「査定価格」と「売出価格」の違いって何ですか？

「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場などをもとに適正と思われる価格を算出した価格です。次に「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主様の希望やご売却の理由、同一マンション内また同一エリア内の売出状況を見て相談をして決める価格になります。

なるほど、高く売るためには高めの「売出価格」を希望すればいいんですね

いえ、査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあるので売却ご事情を踏まえて「売出価格」を決定していただくのが良いかと思います。

売却理由によって「売出価格」も変わってくるんですね。どのようなパターンがあるのですか？

例えば時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身が希望する「売却希望価格」を「売出価格」としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主を待つこともできます。なので、極論を言えば、査定価格が4,000万円だったとしても、売出価格を5,000万円に設定することも可能です。ただ査定価格は、不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目で判断・分析して算出している価格となりますので、「査定価格」からあまりにもかけ離れた「売出価格」となってしまうと先ほどもお伝えしたように最終的に査定金額を下回る額でしか売れないというケースも考えられます。そのため時間的余裕がある場合でも「査定価格」をベースに不動産会社のアドバイスも踏まえた「売出価格」を設定することがおすすめです。

反対に時間に余裕がない場合はどうすればよいですか？

たとえば相続税の納付期限が決まっている場合や住まいの買い換えで購入する物件が先に決まっている場合などは売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなればなりません。そのため不動産仲介会社が提示した「査定価格」を「売出価格」として設定し、売却不動産への問合せ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況をみながら、段階的に売り出し価格を下げていくことで、売却期限までに間に合わせることができます。

どちらも営業担当者とよく相談することが大切なんですね

はい、売却理由は人によって様々で、その理由に合わせて「売出価格」を設定することが大切です。不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで、取引が成立するまでに長期間かかり、売却スケジュールが遅れてしまうことや希望売却価格を大幅に下回った価格での売却となってしまうことは避けなければなりません。そのためにも適正な売却査定価格が提案できる不動産仲会社選びが重要です。

契約不適合責任

瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任って何ですか？

はい、まず「瑕疵」とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては、購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。そのため、「隠れた瑕疵」とも呼ばれています。売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものを「瑕疵担保責任」といいますが、2020年4月1日から法改正により「契約不適合責任」に変わりました。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは何ですか？

瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったことが挙げられます。

その5つ請求ってどのような請求なのですか？

まず一つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りにするよう請求することです。民法改正前は、まずは「買主が瑕疵を知らなかった」ことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているかいないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。なお、契約内容と異なるものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されます。

買主が請求できるかどうかがより分かりやすくなったんですね！

そうですね！次に二つ目の代金減額請求とは追完請求の修補を請求しても売主が修理をしないとき、あるいは修理が不能であるときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それが駄目な場合には代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。

そして三つ目の催告解除は追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。

買主が売主に対して取れる選択が増えたんですね！

そうですね、次に四つ目の無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことができます。逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。

最後に五つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められています。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。

買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたんですね

はい、また追完請求でもお話ししたように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが一方で、不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。また「瑕疵担保責任」と同じで、契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約書の内容がどうなっているかが非常に重要になりますので、いざ売る時、買う時はしっかりと契約書を確認する事が大事ですね。

売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認するのが大事ということですね！

はい、そうですね。わからないことがあれば営業担当者へしっかりヒアリングしましょう